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土地区画整理事業について

印刷用ページを表示する掲載日2011年12月1日

■土地区画整理事業とは

 土地区画整理事業とは,良好なまちづくりのために,乱雑な既成市街地,無秩序に市街化しつつある地域,または新たに市街化しようとする地域について,土地の区画形質を整え,道路,公園そのほかの公共施設の整備改善を行う事業です。「土地の区画形質を整える」とは,不整形な宅地を長方形などの整形地にし,また起伏のある地形を改善することで,利用しやすい良質な街並みを形成していきます。

 土地区画整理事業は,道路などの単一施設を土地の直接買収により整備する通常の事業とは異なり,面的な広がりを持った地域全体について,その地域内の道路,公園などの公共施設を一括して整備改善すること,および,土地の区画形質を整え,土地の利用の増進を図ることの,2つの目的を同時に達成することのできる事業です。土地区画整理事業の実施に伴い,居住地や商業などの業務地として,また,火災などの防災面について地域の環境が総合的に改善されます。

 なお,土地区画整理事業は「土地区画整理法(昭和29年法第119号)」の規定に基づき実施され,認可などの法手続きが,事業の施行者に義務付けられています。

土地区画整理事業のイメージ図

■土地区画整理事業のしくみ

 道路や公園などの公共施設用地は,事業を行う地区内のそれぞれの土地の一部を提供していただく「減歩」によって生み出され,また,一般の土地は整形された「換地」に置き換えられて,原則としてどの土地も道路に面するように配置されます。
 事業完了後は,土地の利用増進が図られ,事業前に比べ土地の価値が上昇します。土地区画整理事業では,原則,それぞれの土地は,この上昇する価値の範囲内において,「減歩」により,事業に必要となる土地面積を差し引いた上で,新たな土地として「換地」されることとなります。

 なお,土地の価格については景気状況などにも左右され,事業後には下落することも想定されますが,この下落は事業の有無に関係なく発生するものであり,また,下落する中においても事業に伴う土地価値の上昇は見込めることから,景気動向に伴う土地価格の変動が,「減歩」の考え方や土地区画整理事業の効果などに影響を及ぼすものではありません。ただし,土地価格の下落に伴い,当初見込んでいた保留地処分などによる事業収入に不足が生じることで発生する,資金計画上の問題は懸念されるところであり,施行者には当初から慎重な対応が求められます。

換地のイメージ図

■土地区画整理事業の施行者は

 土地区画整理事業においては,土地区画整理法〔第3条〕に,下表のとおり施行者が定められています。

施行者の一覧

施行者

内    容

個人

土地所有者または借地権者,または,土地所有者及び借地権者全員の同意を得た者が,一人あるいは数人で共同して行うもの

組合

土地所有者または借地権者7名以上が共同して土地区画整理組合を設立し行うもの(土地所有者及び借地権者のそれぞれ2/3以上の同意などが必要)

区画整理会社

土地所有者または借地権者を株主とする株式会社が行うもの(土地所有者または借地権者が,総株主の議決権の過半数の保有が必要)

地方公共団体

県または市町村が行うもの

大臣

国土交通大臣が行うもの(県または市町村に施行すべきことを指示可能)

機構・公社

独立行政法人 都市再生機構(UR都市機構),地方住宅供給公社が行うもの

■土地区画整理事業で用いる用語の説明

 

用語の説明

事業計画

じぎょうけいかく

施行者が土地区画整理事業を施行するにあたって定めるその事業全体の青写真ともいうべきもので,その事業の名称,施行地区,設計の概要,資金計画,事業施行期間などにより構成されています。

換地かんち

土地区画整理事業では,道路,公園などの公共施設を整備すると同時に,住民が所有している個々の土地についても,その従前の条件を考慮しながら,より利用しやすくなるよう土地の再配置を行います。この配置において,事業施行前の個々の土地は,代わりの土地で置き換えられますが,この新しく置き換えられた土地のことを「換地」といいます。また,施行地区内の換地について取りまとめたものを「換地計画」といい,この換地計画を実施することを「換地処分」といいます。

仮換地かりかんち土地区画整理事業では,工事のため必要がある場合,または換地計画に基づき換地処分を行うため必要がある場合において,施行者は,従前の宅地に代えて,仮に使用し収益することができる一定の土地を指定できますが,この土地のことを「仮換地」といいます。
宅地たくち一般的には建物の建っている土地,または登記簿上の地目で宅地となっているものをいいますが,土地区画整理法では,「国または地方公共団体が所有し,公共施設の用に供されている土地」以外は全て「宅地」といいます。
減歩げんぶ土地区画整理事業は,公共施設のための用地,および事業の実施上必要となる保留地を確保するために必要な土地を,地区内の権利者から,少しずつ提供していただく仕組みになっており,従前の土地はそれぞれ面積が減少した土地に置き換えられることとなります。この仕組みのことを「減歩」といいます。
公共用地・公共施設用地こうきょうようち・こうきょうしせつようち土地区画整理事業では,道路,広場,公園,緑地,河川,水路などの公共施設に供されている土地で,国または地方公共団体が所有しているものを「公共用地」あるいは「公共施設用地」といいます。
保留地ほりゅうち事業の施行により整備された宅地のうち,一部を換地として定めないで,事業費に充当するために売却したり,一定の目的に使用するために施行者が確保するものを「保留地」といいます。
区画道路くかくどうろ沿道宅地の利用を主目的とした道路のことを「区画道路」といいます。土地区画整理事業の事業計画では,幹線道路,補助幹線道路,区画道路,歩行者専用道路,駅前広場,交通広場および通路で,全体の交通体系を形成することになります。
街区がいく道路または水路などの公共用地によって囲まれた一団の土地のことを「街区」といいます。
画地かくち使用収益の目的となる土地の単位である1区画の土地のことを「画地」といいます。
価格・価額かかく・かがく単位面積(通常は1平方メートル)の土地の値段を「価格(かかく)」といい,ある面積の範囲の土地の値段を「価額(かがく)」といいます。
清算金せいさんきん換地設計の際に全ての土地を過不足なく配置することは,現地の状況などにより,技術的に困難であり,定められる換地相互間にはある程度の不均衡が生じます。この不均衡を是正するために,各土地の権利者から徴収または権利者へ交付する金銭のことを「清算金」といいます。
減価補償金げんかほしょうきん例えば都市の既成市街地内においては,公共施設用地のための減歩に伴い,施行後の宅地の総価額が,施行前の宅地の総価額よりも減少することがあります。このような場合には,施行者は地権者に対してこの減少した額に相当する金額を交付しなければなりません。これを「減価補償金」といいます。

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